Per superficie territoriale si intende un’area non inferiore alla superficie minima di intervento comprendente le aree destinate all’urbanizzazione primaria e secondaria, nonché all’edificazione sulla quale si applica l’indice di fabbricabilità territoriale, ad eccezione delle aree interessate dalla rete principale della viabilità (strade pubbliche Comunali, Provinciali, Nazionali).
Per superficie minima di intervento si intende l’area minima richiesta dalle norme di zona per gli interventi attuati per diretta concessione ad edificare o soggetti a P.U.O.
L’indice di fabbricabilità territoriale è il rapporto tra il volume complessivo delle costruzioni (non destinate a servizi pubblici) esistenti e di nuova realizzazione e la relativa superficie territoriale.
La superficie fondiaria comprende il territorio di riferimento con esclusione delle aree destinate ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria, in misura non inferiore a quella stabilita dal P.U.C. e nei termini dallo stesso previsti, con esclusione della rete principale della viabilità. Nella (SF) sono compresi gli spazi e le aree destinati alla viabilità secondaria, al verde ed ai parcheggi di esclusivo uso privato.
Il volume di un fabbricato è la somma dei prodotti delle superfici lorde di ogni piano per la rispettiva altezza lorda, con l’esclusione delle autorimesse pertinenziali al fabbricato e dei servizi pubblici o di uso pubblico di cui all’art.3 del D.M. 02/04/1968 e successive modificazioni ed integrazioni, isolati o compresi nello stesso fabbricato avente anche destinazione d’uso prevalente diversa.
Sono inoltre da escludere dal computo del volume le altre pertinenze del fabbricato, le autorimesse private non pertinenziali, semprechè entrambe siano poste al di sotto della quota di riferimento, e i volumi tecnici.
La superficie coperta da una costruzione è l’area delimitata dalla proiezione orizzontale del filo esterno dei muri perimetrali dell’edificio, compresi le logge, i porticati e le chiostrine ed esclusi i poggioli e le cornici.
Il rapporto di copertura è il rapporto fra la superficie coperta da una costruzione e la superficie contigua asservita alla stessa.
La superficie asservita alle nuove costruzioni è quella necessaria a soddisfare i parametri di fabbricabilità stabiliti dal P.U.C..
Le aree asservite ad un edificio possono restare di proprietà diversa da quella dell’edificio stesso, con l’obbligo della loro assoluta inedificabilità, fatta eccezione per le aree in AMBITO DI PRODUZIONE AGRICOLA, ove vigono specifiche indicazioni per la formazione dei parametri edilizi, e per i TERRITORI DI PRESIDIO AMBIENTALE, ove deve in ogni caso essere garantito il presidio dei territori impegnati.
Per le costruzioni esistenti, non ricadenti in zone nelle quali gli interventi edilizi sono sottoposti all’obbligo di P.U.O., la superficie asservita è quella stabilita dalla normativa vigente al momento dell’edificazione: nel caso di costruzioni assentite prima del 31/08/1967, ove non esista agli atti regolare asservimento, s’intende asservita una fascia minima di ml. 5.00 attorno al perimetro dell’edificio e comunque non oltre il confine di proprietà, da determinarsi con riferimento alla situazione catastale esistente all’atto dell’adozione del P.U.C..
Nel caso in cui si intervenga su un volume preesistente mediante aggiunta di un nuovo corpo di fabbrica, per determinare la superficie da asservire dovrà essere detratta una superficie corrispondente alla fascia di ml. 5.00 attorno all’edificio esistente e computato l’asservimento in rapporto al solo volume aggiunto.
È fatta salva la facoltà di determinare la superficie asservita agli edifici esistenti applicando eventuali maggiori indici di fabbricabilità previsti dal P.U.C. vigente al momento in cui si effettuano gli interventi edilizi.
Nei P.U.O. la superficie territoriale deve essere asservita sia alle nuove volumetrie sia a quelle esistenti confermate con l’osservanza dei parametri vigenti.
Tutte le superfici asservite, con le eventuali modificazioni, devono risultare in apposito repertorio, costituito da planimetria e registro, tenuto dal Comune.
L’indice di fabbricabilità fondiario è il rapporto tra il volume complessivo delle costruzioni esistenti e di nuova realizzazione e la relativa superficie fondiaria.
Per rapporto massimo di copertura si intende il rapporto espresso in percentuale tra la superficie coperta e la ST.
Per superficie utile si intende la somma delle superfici di tutti i piani fuori terra e dentro terra misurati al lordo di tutti gli elementi, escluse le parti destinate ad accogliere volumi tecnici (vano ascensore, camini, locale caldaia, serbatoi, ecc.), i porticati ad uso pubblico e le logge aperte da due lati.
Nel caso di ricostruzione di edifici esistenti sono escluse dal computo della SU riedificabile le superfetazioni, le tettoie, le logge murate e le costruzioni abusive non sanate ai sensi di legge.
Per indice territoriale si intende il volume massimo costruibile espresso in mc/mq. di ST e si determina considerando gli edifici di progetto e quelli esistenti.
L’altezza massima di un fabbricato è misurata tra due piani orizzontali passanti rispettivamente per il punto più basso di tutti i prospetti e per l’estradosso dell’ultimo solaio; se tale solaio è inclinato, il piano passa per l’altezza media tra l’estradosso dello stesso e il punto più alto della copertura.
Nel caso di terreno acclive, l’altezza può essere verificata per singoli corpi di fabbrica disaggregati dal complesso per tagli verticali.
Ai fini della misurazione dell’altezza massima di un fabbricato, il corpo di fabbrica di una costruzione è una porzione della stessa, compresa tra la quota di riferimento del fabbricato e la rispettiva copertura; il corpo di fabbrica così individuato dovrà presentare, rispetto alla restante parte, una propria autonomia distributiva e funzionale.
Ai fini del calcolo del volume di un fabbricato, l’altezza lorda di piano è la distanza tra gli estradossi del solaio di calpestio e del solaio soprastante. Nel caso in cui il solaio soprastante o una sua porzione non sia orizzontale, per altezza lorda si intende la distanza tra l’estradosso del solaio di calpestio ed il piano virtuale orizzontale, mediano tra lo stesso ed il punto più alto dell’estradosso del solaio soprastante (intendendo per solaio la soletta della copertura).
Ai fini del calcolo del volume di un fabbricato, la superficie lorda di piano è la somma di tutte le superfici lorde dei solai orizzontali e delle proiezioni orizzontali di quelli inclinati in esso contenuti.
Sono da escludere dal computo della superficie lorda di piano i terrazzi scoperti, nonché i balconi e le logge o loro porzioni non sporgenti più di ml. 1.20 dai muri perimetrali, con la sola eccezione di quelli realizzati ai sensi della L.N. n. 13/89; le parti eccedenti tale limite sono da computare totalmente.
Le superfici dei solai orizzontali e delle proiezioni orizzontali di quelli inclinati, relative a scale esterne (se diverse da quelle necessarie a collegare la quota del terreno sistemato circostante all’edificio stesso) e a corridoi scoperti in aggetto per uso disimpegno o comunicazione, anche non circoscritti su tutti i lati da muri perimetrali, vanno computate, ai fini della determinazione dei volumi fabbricabili, con le stesse modalità di cui al primo capoverso della presente definizione.
La disposizione di cui sopra non si applica nei confronti delle scale antincendio.
La quota di riferimento di un corpo di fabbrica è il punto più basso della giacitura del terreno sul perimetro della costruzione come risultava prima dell’intervento, ovvero il piano di spiccato della costruzione stessa qualora questo sia posto a quota inferiore a detta giacitura.
La quota di riferimento deve essere documentata negli elaborati di progetto con atti aventi efficacia probatoria.
Il piano di spiccato di un fabbricato è il piano orizzontale di separazione tra le fondazioni, considerando in tal senso anche i locali totalmente interrati, con la sola eccezione dell’apertura di accesso, e la restante parte della costruzione.
La distanza di un edificio da un qualunque elemento esterno è quella minore misurata dal perimetro della proiezione orizzontale dell’edificio stesso, ivi compresi tutti gli elementi aggettanti, con l’esclusione della gronda.
Per distanza dalle strade si intende la distanza dal ciglio di strade pubbliche o di uso pubblico rotabili.
Per i soli edifici ed impianti pubblici e per quei casi eccezionali che coinvolgono interventi nei quali è prevalente l’interesse pubblico, si possono concedere deroghe alle norme di attuazione del P.U.C. relative ai seguenti parametri, nei limiti delle previsioni urbanistiche:
- altezza massima degli edifici;
- distanza minima tra i fabbricati;
- distanza minima delle costruzioni dai cigli stradali.
Al fine di cui sopra si deve seguire la procedura dettata dalla normativa vigente.
Gli esercizi pubblici possono mettere in opera dehors su suolo pubblico o privato, previa specifica concessione di occupazione del medesimo, ove occorrente, per consentire la fruizione stagionale di uno spazio esterno, tale da non costituire in ogni caso volume edilizio, all’uso esclusivo dell’esercizio pubblico cui è connesso; tale impianto non deve costituire intralcio al pubblico transito sia veicolare che pedonale, né rappresentare compromissione dell’identificazione di manufatti architettonici di particolare pregio, garantendosi nel contempo una corretta lettura dei rapporti con il contesto d’ambito.
I dehors devono:
a) essere costruiti con strutture interamente smontabili in modo da consentirne lo smantellamento stagionale, senza comportare particolari interventi di ripristino del suolo;
b) avere caratteristiche idonee per un corretto inserimento nel contesto ambientale;
c) essere realizzati esclusivamente entro le proiezioni ortogonali delle fronti dell’esercizio pubblico cui sono connessi.
I dehors possono:
a) essere delimitati da paratie frangivento, purché siano di materiale trasparente e non superino l’altezza di ml. 2.70;
b) avere un piano di calpestio autonomo rispetto al suolo, purché realizzato in modo da evitare l’accumulo di rifiuti sotto il piano stesso;
c) avere fioriere, purché di agevole manutenzione e in armonia con l’intorno;
d) avere copertura a tenda a tensostruttura leggera o rigida leggera, purché di dimensioni e con forme tali da collocarsi nello specifico contesto.
Le domande di concessione di occupazione del suolo devono essere presentate all’ufficio competente almeno 60 (sessanta) giorni prima della data da cui dovrebbe decorrere la concessione, corredate della documentazione necessaria.
Su tale istanza sarà sentita la Commissione Edilizia Comunale.
Per gli immobili di interesse archeologico o storico o di interesse ambientale, il rilascio dell’autorizzazione è subordinato alle disposizioni normative in materia.
BOX PER AUTOPARCHEGGIO IN SUPERFICIE
-) in via ordinaria per volumetrie fuori dalla QUOTA DI RIFERIMENTO.DEL CORPO DI FABBRICA, con il rispetto del pertinente indice della zona urbanistica impegnata:
1) in tale caso l’altezza del fabbricato alla gronda non dovrà superare ml. 2.40 e dovrà conformarsi con le tipologie esistenti in zona, fermo restando che la copertura dovrà essere a uno o due acque; maggiori altezze fino ad un massimo di ml.3.00 sono concesse per il ricovero di automezzi di tipo diverso dalle auto.
BOX INTERRATI PER AUTOPARCHEGGIO.
La costruzione di volumi interrati, destinati al ricovero delle autovetture, è ammessa in tutte le zone del Comune alle seguenti condizioni:
-) secondo le previsioni dell’art.9 della L.N. n. 122/89 e S.M.I., osservando le seguenti disposizioni tipologiche:
a) il volume deve essere interamente ricompreso all’interno della sistemazione del terreno e può presentare prospetto libero destinato agli accessi esclusivamente per una superficie non maggiore di mq. 10, se servente una superficie di parcheggio sino a mq. 20, e non maggiore di mq. 20, nel caso di superfici di parcheggio maggiori.
La presente norma opera sia per i volumi interrati isolati che per quelli sottostanti a edifici fuori terra.
b) È prescritta la formazione di un distacco libero tra l’apertura di accesso al parcheggio ed il ciglio della viabilità pubblica di profondità non inferiore a ml. 5.00.
Su parere conforme della C.E. si possono ammettere profondità minori se motivate da esigenze geomorfologiche o paesistiche dei siti interessati a condizione che comunque vengano disposti apprestamenti atti a limitare le interferenze tra gli accessi al parcheggio e la viabilità lungo strada.
c) Nelle zone agricole, fermo restando il minimo ammesso, la superficie netta di parcheggio non può eccedere il trentesimo della superficie scoperta del lotto di pertinenza. La superficie del parcheggio non può comunque eccedere i mq. 45, anche se composta da più posti auto separati da tramezze; tra plessi di parcheggio deve osservarsi una distanza minima non inferiore a ml. 15.00.
Costituisce oggetto della presente disposizione la formazione e la conservazione di manufatti fuori terra del tipo gazebo o tettoie all’interno delle aree di pertinenza privata, limitrofe ad edifici abitativi e sistemate a giardino.
La costruzione di detti manufatti è ammessa alle condizioni che gli stessi osservino le caratteristiche che seguono:
a) assenza di qualsiasi muratura o chiusura perimetrale anche trasparente, su tutti i lati, con possibilità di addossamento per un solo lato a murature di contenimento a monte;
b) superficie massima mq. 25;
c) copertura a una o due falde realizzata su orditura leggera in profili lignei o metallici (escluso alluminio anodizzato o color bronzo), con coppi o tegole marsigliesi, ardesia e con altezza di colmo sino a ml. 3.00;
d) impiego, per la parte degli elementi portanti, di legno squadrato verniciato a colore naturale o con semplici profili metallici verniciati;
e) osservanza di una distanza minima dai confini di proprietà all’interno e all’esterno dei centri abitati, pari a quella disposta dall’art.873 del C.C.;
f) sulle coperture a terrazzo degli edifici con superficie non inferiore a mq. 15 è consentita la realizzazione di gazebi o tettoie con le caratteristiche di cui ai punti precedenti e comunque di superficie coperta non superiore a 3/5 della superficie complessiva del terrazzo, senza manto di copertura in laterizi o simili.
La C.E. potrà disporre, per motivi di compatibilità con il contesto edificato, particolari modalità esecutive, comprese ulteriori limitazioni rispetto a quanto disposto ai punti precedenti.
Sono consentite recinzioni da realizzarsi con paletti di legno o metallo verniciato, raccordati con fili metallici lisci, in corrispondenza di edifici, manufatti in genere o fondi; sono inoltre consentite recinzioni formate da siepi vegetali e staccionate in legno vegetale.
Nel caso in cui le recinzioni di fondi dovessero estendersi su perimetri superiori a ml. 500 e nel caso in cui queste fossero realizzate con supporti metallici, dovrà essere approntato uno studio sulla compatibilità ambientale redatto attraverso analisi paesistiche all’uopo finalizzate.
Le recinzioni metalliche non potranno realizzarsi con altezze superiori a ml. 2.00.
Le basi dei supporti sia metallici che lignei, qualora dovessero essere realizzate in conglomerato cementizio, dovranno essere completamente interrate.
Eventuali altri materiali dovranno essere valutati di volta in volta dalla C.E..